Wer mit einer Baugruppe baut, muss Geduld mitbringen, denn von der Gründung bis zum Einzug vergehen in Baugemeinschaften oft viele Jahre. Die einzelnen Phasen eines Baugruppenprojekts können sich in die Länge ziehen. Doch aus welchen Phasen besteht ein Baugruppenprojekt überhaupt? Darauf bekommst Du gleich eine Antwort.
Phase 1: Zusammenfinden der Kerngruppe
In dieser Phase entsteht die Idee, eine Baugruppe zu gründen. Häufig entwickelt sie sich aus einem Freundeskreis heraus. Immer wieder entstehen Baugemeinschaften auch aus Gruppen , die gemeinsam einem Hobby nachgehen und beispielsweise zusammen Sport treiben oder Musik machen.
Ganz am Anfang stehen viele Diskussionen und es müssen unzählige Fragen geklärt werden: Welche Hürden gilt es für Baugruppen in dieser Stadt oder Gemeinde zu überwinden? Welche Hilfestellungen gibt es von der Stadt für Baugemeinschaften? Welche sozialen Aspekte sind der Gruppe wichtig? Verfolgt sie bestimmte ökologische Ziele? Welche Fachkompetenzen gibt es innerhalb der Gruppe (z.B. Architekten, Bauingenieure) und inwiefern kann und will die Gruppe das Projekt zunächst alleine vorantreiben?
Phase 2: Beauftragung eines Projektsteuerers
Manche Baugruppen entscheiden sich schon kurz nach dem Zusammenfinden der Kerngruppe, einen Projektsteuerer zu beauftragen. Andere machen sich zunächst selbst auf die Suche nach einem Grundstück. Wieder andere entscheiden sich, das gesamte Projekt ohne Projektsteuerer zu bewerkstelligen.
Welchen Weg eine Baugruppe wählt, hängt von den bereits angesprochenen Fachkompetenzen innerhalb der Gruppe ab, aber auch davon, wie viel Zeit die einzelnen Mitglieder in das Projekt investieren wollen. Und es ist davon abhängig, wie gut sie sich innerhalb der Gruppe ohne Moderation eines Externen verständigen können.
Achtung: In einigen Städten können Baugruppen sich nur auf ein von der Stadt oder Kommune ausgeschriebenes Grundstück bewerben, wenn sie von einem Projektsteuerer betreut werden. Das ist beispielsweise in Hamburg der Fall.
Üblicherweise gründet die Baugruppe bereits in dieser Phase eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz GbR. Bis zum Baubeginn handelt es sich um eine Planungs-GbR. Entscheidet sich die Gruppe, einen Projektsteuerer zu beauftragen, fallen ab hier auch Kosten an. Die GbR eröffnet dann beispielsweise gemeinsam ein Konto, auf das alle Mitglieder in Absprache Geld einzahlen, um anfallende Kosten zu decken (z.B. das Honorar für den Projektsteuerer, Anträge und weitere Planungskosten).
Darüber hinaus muss sich die GbR eine Satzung geben, in der beispielsweise festgelegt wird, mit welchen Mehrheiten Entscheidungen getroffen werden können oder in welchen Fällen Mitglieder befugt sind, ein Veto einzulegen. Außerdem sollte die Baugruppe eine Geschäftsführung und/ oder einen Vorstand wählen.
Phase 3: Grundstückssuche
Die Grundstücksuche gehört vielerorts zu den größten Hürden für Baugruppen. Insbesondere in Ballungsräumen sind Baugemeinschaften aus Kostengründen häufig darauf angewiesen, städtische Grundstücke zu erwerben, die speziell für Baugemeinschaften ausgeschrieben werden. In Hamburg sollen beispielsweise 20 Prozent der Flächen großer neuer Stadtentwicklungsgebiete an Baugemeinschaften vergeben werden. Auf diese Grundstücke haben Investoren keinen Zugriff. Baugruppen erhalten diese Grundstücke günstiger als Investoren. Dafür müssen sie sich einem aufwändigen Bewerbungsverfahren stellen.
So müssen Baugemeinschaften sich in Hamburg mit einem Konzeptpapier auf ein städtisches Grundstück bewerben. Daraus müssen unter anderem die Besonderheiten des Hauses hervorgehen (z.B. generationenübergreifendes Wohnen, Integration von Behinderten durch barrierefreie Wohnungen o.ä.) und es muss eine Antwort darauf liefern, in welcher Hinsicht sich die Baugemeinschaft im Quartier einbringen wird (z.B. durch Gründung eines Sportvereins, durch den Bau einer Werkstatt, die allen Nachbarn zugänglich ist o.ä.). In dieser Phase eines Baugruppenprojekts ist deshalb viel Kreativität gefragt.
Phase 4: Architektensuche
Wie Baugemeinschaften einen passenden Architekten finden, ist ganz unterschiedlich. Häufig gibt es unter den Gruppenmitgliedern bereits einen oder mehrere Architekten. Manchmal übernehmen diese dann die komplette Planung des Gebäudes. In anderen Fällen legen sie den Grundstein für die Planung und übergeben sie später an ein Architekturbüro, das die Baugruppe gemeinsam aussucht. So hat es beispielsweise die Stuttgarter Baugemeinschaft MaxAcht gemacht.
Arbeitet die Baugemeinschaft mit einem Projektsteuerer zusammen, macht der in dieser Phase des Baugruppenprojekts in der Regel Vorschläge für Architekten, die er bereits aus früheren gemeinsamen Projekten kennt. Natürlich steht es der Baugruppe aber jederzeit frei, selbst nach einem passenden Architekten zu suchen. Manche Architekturbüros haben sich sogar auf Baugemeinschaften spezialisiert.
In Hamburg beispielsweise haben die Macher der Internationalen Bauausstellung (IBA) einen Pool an Architekturbüros zusammengestellt, die bereits Erfahrung mit Baugemeinschaften haben.
Phase 5: Gebäudeplanung
Nun wird es konkret und die Planung des zukünftigen Zuhauses beginnt! Wie genau diese Phase abläuft, hängt vom Standort und den Vorlieben der Baugruppe ab. In Hamburg müssen Baugemeinschaften, die auf einem städtischen Grundstück bauen, einen Architekturwettbewerb ausschreiben, an dem verschiedene Büros teilnehmen können. Über den Sieger entscheidet die Baugruppe unter anderem in Zusammenarbeit mit Vertretern der Stadt.
In anderen Städten können Baugemeinschaften ganz allein über ihr Architekturbüro entscheiden. Baut eine Gruppe auf einem Grundstück, das sie privat und nicht von der Stadt oder Gemeinde erworben hat, steht ihr die Entscheidung über den Architekten natürlich vollkommen frei.
Steht das Architekturbüro fest – und gegebenenfalls auch schon der Siegerentwurf für das Gebäude – geht die Planung weiter ins Detail: Üblicherweise legen die einzelnen Bauparteien nun in Abstimmung mit den Architekten ihren individuellen Grundriss fest. Auch die Pläne für die Gemeinschaftsräume und andere Gemeinschaftsflächen (z.B. eine Dachterrasse oder den Innenhof) werden detailliert abgestimmt.
Gegen Ende dieser Phase wählen viele Baugemeinschaften ihre Fußböden aus und entscheiden sich für Sanitärobjekte und Fliesen in den Bädern.
Spätestens in dieser Phase kristallisiert sich auch heraus, wie viele Wohn- und Gewerbeeinheiten das Haus am Schluss haben wird. Sollte es noch freie Einheiten geben, sucht die Baugemeinschaft in der Regel parallel zur Gebäudeplanung nach weiteren Mitgliedern. Je nach Größe der Baugruppe findet sich für die Mitgliedersuche eine eigene Arbeitsgemeinschaft zusammen.
Solltest Du gerade auf der Suche nach einer Baugemeinschaft sein, haben wir 5 Ideen für dich, wie Du eine bestehende Baugemeinschaft finden kannst.
Phase 6: Bauphase
Der Baubeginn! In dieser Phase eines Baugruppenprojekts herrscht meist große Aufregung. Aus der Planungs-GbR wird nun eine Bau-GbR. Üblicherweise sind gegen Ende der Gebäudeplanung bereits die ersten Ausschreibungen erfolgt, so dass erste Gewerke (z.B. – sofern nötig – der Kampfmittelräumdienst und anschließend das Unternehmen für den Aushub der Baugrube) bereits in Auftrag gegeben wurden.
In dieser Phase finden die Baugruppensitzungen üblicherweise in etwas größeren Abständen statt.
Phase 7: Einzug und Beginn der Wohnphase
Es ist geschafft! Nach einer hoffentlich nicht allzu turbulenten Bauphase steht nun das Haus. Je nach Standort, sowie Größe und Komplexität des Projekts sind seit Beginn der Planungen inzwischen drei, sechs oder manchmal auch schon zehn Jahre vergangen. Gerade wenn ein Projekt sehr lange bis zur Fertigstellung gebraucht hat, ist zu diesem Zeitpunkt manchmal nur noch ein Teil der Kerngruppe an Bord. Dafür sind andere Familien neu hinzugekommen. Nach jahrelanger Planung beginnt nun das, worauf sich im Idealfall alle gefreut haben: das (Familien)Leben in den individuell geplanten Wohnungen. Und das Zusammenleben in der Baugemeinschaft. Samt gemeinsam verbrachter Zeit auf der Dachterrasse, im Gemeinschaftsgarten oder gemeinsamen Aktivitäten im selbst gegründeten Verein.